На фоне экономического роста земля в Польше становится все более привлекательным инвестиционным инструментом. Спрос на земельные участки с каждым годом растет, что соответствующим образом отражается и на их цене – ежегодная динамика роста достигает 3-5 % с поправкой на регион. Среди активных инвесторов – граждане России, Украины, Беларуси и других стран, имеющих с Польшей общую границу. Для них законодательством РП обусловлены некоторые нюансы при покупке земли, на которых предлагаем остановиться подробнее. Однако начнем с преимуществ.
Спрос на польскую недвижимость, в частности, на земельные участки, заметно вырос в середине “нулевых” после вступления РП в Евросоюз и шенгенскую зону. Экономика страны заметно добавила с тех пор, что существенно отразилось и на стоимости недвижимости: в курортной зоне цены за последние 10 лет выросли на 50-70 %, а земли сельскохозяйственного назначения в некоторых районах вообще прибавили в цене 200 %. При этом их ежегодный рост в цене составляет 10-15 %.
Интересно и то, что наибольший интерес к польским землям проявляют именно представители СНГ. Например, в 2015 году иностранцы совокупно купили в Польше почти 460 га земли, причем больше всего земли приобрели украинцы, белорусы, немцы и россияне, проявив интерес к участкам не только для жилой, но и для коммерческой застройки.
С 2016 года иностранцы получили больше возможностей: 01.05.2016 истек срок моратория на продажу сельскохозяйственных земель для граждан других государств.
Отмена моратория привлекла инвесторов из-за пределов страны, в результате чего объем приобретенной ими земли в 2016 году увеличился до 3 200 га.
Очевидно, что привлекательность земельных участков в Польше год от года увеличивается, а с учетом растущего спроса земля становится одним из самых выгодных инвестиционных инструментов. К тому же инвесторы выделяют ряд очевидных преимуществ покупки земли в РП, а именно:
Учитывая высокий спрос на польскую землю, иностранцам не так-то легко найти свободный участок для покупки. Для поиска подходящего объекта важно задействовать все возможные каналы, которых не так и много.
Удобнее всего найти и купить землю в Польше через:
Поскольку каждый из перечисленных каналов поиска имеет свои особенности, предлагаем рассмотреть каждый из них подробнее.
Разумеется, самый простой способ приобрести недвижимость в Польше – обратиться к посредникам: маклерам и риэлторам. Это люди, которые знают о недвижимости, способах
ее поиска и правилах оформления все. Большинство из них работает официально, что обезопасит потенциального покупателя от возможного мошенничества.Такие посредники не только посодействуют в поиске необходимого объекта, но и помогут оформить земельный участок в Польше в собственность.
Преимущество сотрудничества с агентствами недвижимости состоит в том, что они не только могут предложить максимум вариантов, но и потребуют минимум участия в процессе переговоров со стороны покупателя.
Следует отметить, что обычно агентства организуют свою работу по территориальному принципу, то есть действуют в рамках конкретного населенного пункта.
Например, здесь вы найдете перечень варшавских агентств, а здесь размещены лучшие маклеры Гданьска. Рекомендуем вам пользоваться услугами лишь лицензированных посредников, контакты которых можно найти на сайте Федерации рынка недвижимости. Помните, что комиссия большинства агентств составляет 1,5-3 %.
Если речь идет о приобретении земли для жилой или коммерческой застройки, имеет смысл обратиться к застройщикам. Девелоперские компании нередко продают земельные участки, уже подготовленные под строительство – как правило, они имеют все необходимые коммуникации и развитую инфраструктуру. Кроме того, застройщики предоставляют всю разрешительную документацию.
Учитывая это, важно отдавать себе отчет, что такой земельный участок будет стоить значительно дороже, чем неподготовленный. Обращаем внимание, что застройщик может продать не только земельный участок, подготовленный для строительства, но и землю с уже построенным домом.
Нужно сказать, что предложения на первичном рынке весьма привлекательны, пока дело не доходит до оглашения стоимости. Обычно приобретение новостроя обходится на 30-35 % дороже, чем приобретение участка и самостоятельное строительство жилья. Поэтому этот вариант поиска нельзя назвать бюджетным – он подойдет лишь для тех, кому нужен дом без лишних хлопот, и тех, кто готов переплачивать.
Пожалуй, самый удобный способ найти землю для покупки – это искать ее в интернете. К услугам пользователей предлагаются сотни удобных онлайн-ресурсов, содержащих десятки тысяч предложений с реальными фотографиями и расположением по всей стране. Удобные фильтры позволяют отсортировать предложения не только по населенным пунктам, но и по назначению, виду земельных участков и их стоимости.
Всего несколько кликов – и у покупателя есть контакты продавца, что позволит получить максимум информации по телефону. Самые популярные интернет-порталы – OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto и множество других. При этом следует иметь в виду, что на таких порталах содержатся объявления не только от собственников, но и от посредников.
Объявления о продаже недвижимости можно также найти в печатных изданиях – газетах и журналах объявлений. Однако они, в основном, содержат объявления, касающиеся только тех населенных пунктов, в которых выпускаются и распространяются. Поэтому такие источники стоит использовать лишь в тех случаях, если вы физически находитесь в определенном регионе Польши, в котором и планируете приобрести землю.
Еще один весьма специфический, но при этом весьма привлекательный вариант поиска недвижимости в РП, в том числе земельных участков, – это участие в аукционах принудительной реализации имущества. Речь идет об арестованных земельных участках, которые изъяты у собственников и продаются для погашения возникших у них гражданских долгов. Такие аукционы проводят судебные приставы.
Благодаря участию в аукционе принудительной реализации можно неплохо сэкономить, купив землю на 30-50 % дешевле рыночной стоимости.
Информацию о проведении таких аукционов можно найти на сайте Национального совета судебных приставов. Перейдя по ссылке, вы найдете перечень аукционов с датой и местом их проведения, а также стоимостью земли и фото реализуемого объекта.
Во вкладке «Więcej» пользователь найдет более подробную информацию об объекте, месте проведения и условиях участия в аукционе, все необходимые контакты и другую информацию.
Информацию об аукционах можно также
найти на сайтах кредитных организаций. Например, здесь вы найдете информацию от Bank Zachodni WBK. Речь идет о реализации залоговых земельных участков, которыми были обеспечены крупные кредиты.Однозначно ответить на вопрос о том, сколько стоит земля в РП, невозможно – конкретная цена конкретного участка зависит от множества факторов: назначения участка, его местонахождения, размера, расположенных на нем коммуникаций, расходов на оформление, желания продавца. Поэтому в данном контексте логично рассматривать средние цены, которые в зависимости от региона и даже внутри него значительно отличаются.
Для начала рассмотрим средние цены на землю для застройки.
Как сообщает портал Bankier, в феврале 2018 года в большинстве воеводств средняя цена на участки для застройки выросла на 30 % по сравнению с февралем 2017 года.
Бесспорным лидером, безусловно, является Варшава – средняя цена по столице составляет 779 zł/м2 или 183 евро, что является абсолютным национальным рекордом. По сравнению с январем цена выросла почти на 180 zł!
Правда, такой рост незначительно отразился на ценах в Мазовецком воеводстве в целом, где стоимость в среднем составляет 185 zł/м2. Участки в Поморском воеводстве имеют вторую по стране среднюю цену – 163 zł/м2, при том, что земельные участки у Балтийского моря, в частности, в Гданьске, оценены в 417 zł/м2.
Дороже, чем в Гданьске (помимо столицы), земля только в Познани (525 zł/м2) и Кракове (450 zł/м2), однако Великопольское (107 zł/м2) и Малопольское (110 zł/м2) воеводства все равно уступают побережью по средней цене земли для застройки.
Самые низкие цены на землю для застройки можно найти в Любушском воеводстве – по региону средняя цена едва достигает 49 zł/м2, при том, что в самом крупном городе региона Гожуве-Великопольском цена земли в среднем составляет всего 73 zł/м2. Похожие низкие цены на землю также наблюдаются в Подкарпатском и Варминско-Мазурском воеводствах – 62 и 61 zł/м2 соответственно.
Средняя цена на сельскохозяйственные угодья также значительно отличается от региона к региону, хотя и не привязана к деловой активности и уровню экономического развития. И хотя логика ценообразования отличается, самыми дорогими и дешевыми регионами являются практически те же самые воеводства.
Так, по информации, опубликованной Агентством по реструктуризации и модернизации сельского хозяйства (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), на территории Польши в конце 2017 года самые высокие цены на землю сельскохозяйственного назначения были в Великопольском и Куявско-Поморском воеводствах – 58,9 тыс. и 57,4 тыс. zł/га соответственно. Самые низкие цены на сельскохозяйственную землю были в Поморском и Подкарпатском воеводствах – 28,6 тыс. и 25,1 тыс. zł/га соответственно.
Средняя цена по стране составляет 42,4 тыс. zł/ га, что более чем на 2 тыс. zł больше, чем в тот же период прошлого года – то есть сельскохозяйственные угодья также растут в цене. Но при этом необходимо учитывать, что стоимость сельхозземли зависит от присвоенного участку класса, которых всего шесть. Например, средняя цена на участки I-III класса в Великопольском воеводстве составляет 74,2 тыс. zł/га, в то время как земля V-VI класса обходится всего в 42,3 тыс. zł/га.
Кроме того, покупателю участка придется понести дополнительные расходы, связанные с оформлением недвижимости в собственность. Это нотариальные расходы в размере 2-3% от стоимости плюс расходы на представителей и посредников – до 5% от стоимости объекта. Не стоит забывать и о налогах, о которых мы расскажем ниже.
Польское законодательство не требует от иностранцев, желающих купить недвижимость, какого-либо особого правового статуса – на момент покупки
достаточно лишь обладать действующей визой для легального нахождения в стране. Вместе с тем, в соответствии со ст.1 Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Закона о приобретении недвижимости иностранцами), гражданам других стран для покупки земли потребуется специальное разрешение, которое выдается в административном порядке министром внутренних дел по ходатайству покупателя.Право на покупку недвижимости выдается при условии, что:
Так, если отсутствие угроз госбезопасности РП доказать довольно легко, в силу отсутствия возражений со стороны министра обороны (а в случае с сельскохозяйственными угодьями – от министра по вопросам развития сельских районов), то со связью с Польшей все не так просто.
В частности, в соответствии с п. 2 ст.1а закона, о связи с Польшей может свидетельствовать:
Без наличия такой связи или фактического переезда в Польшу разрешение на покупку земли получить невозможно, ну а покупка без такого разрешения, согласно ст.6 закона, является недействительной.
Для получения документа необходимо составить ходатайство, которое, согласно п. 3 ст.1а закона, должно содержать:
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
Ходатайство о выдаче разрешения подается в Департамент решений и концессий МВД (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), расположенный по адресу: г. Варшава, ул. Раковецкая, 2а, или направляется по почте по адресу: г. Варшава, ул. Стефана Батория, 5 (индекс 02591).
Следует отметить, что положениями ст.8 закона предусмотрены условия, при которых вышеуказанное разрешение на покупку земли не потребуется:
Подходить к выбору земельного участка необходимо со всей серьезностью, иначе очень легко можно стать жертвой обмана. Мы выделили несколько аспектов, на которые необходимо обращать внимание при покупке земли в первую очередь. В частности, это:
По большому счету, единственный налог, который придется уплатить покупателю при приобретении земли – это налог на гражданско-правовые операции в размере 2% от стоимости сделки. Плюс нотариальный сбор и НДС с нотариального сбора. Плюс, если продавец является юридическим лицом и плательщиком НДС, еще 23% НДС, которые обычно закладываются в стоимость. К этому списку стоит добавить уплату судебного сбора за ведение земельного и ипотечного реестра – 60 zł, плюс еще 200 zł за внесение в эти реестры информации.
Безусловно, это лишь общая, но далеко не исчерпывающая информация, которую нам удалось собрать о приобретении земельных участков в Польше. Однако если у читателей еще остались вопросы, вполне возможно, они найдут ответы на них в данном разделе.
Можно ли рассчитывать на получение ВНЖ после покупки земли
Приобретение земельного участка, равно как и любой другой недвижимости, независимо от суммы, оснований ее приобретения или назначения земли, не влечет за собой права на получение временного или постоянного ВНЖ, равно как и на их продление.
Когда могут отказать в выдаче разрешения на приобретение земли
Закон не предусматривает конкретного перечня оснований, по которым иностранцу могут отказать в праве на приобретение земельного участка. Однако сложившаяся практика свидетельствует о том, что такой отказ может последовать в следующих случаях:
Причем какого-либо механизма оспаривания решения министра не предусмотрено.
Можно ли купить землю на приграничной территории
Да, закон не запрещает иностранцам приобретать землю на приграничных территориях. Однако, согласно п.3 ст.8 упомянутого выше закона, для заключения такой сделки однозначно потребуется разрешение министра внутренних дел, даже если иностранец в общем случае подпал под исключение и мог приобрести землю без разрешения (например, 5 лет ВНЖ или 2 года в браке с поляком).
Все вышеописанные правила и указанные цены действительны по состоянию на 2018 год. Однако, учитывая растущий огромными темпами спрос и цены на землю, представители законодательной власти РП все активнее обсуждают ужесточение порядка приобретения земли иностранцами-латифундистами. Поэтому нельзя исключать, что в скором времени действующий порядок будет изменен. На сегодня же приобретение земельного участка в Польше для иностранного инвестора не является трудностью – проблемой может оказаться отсутствие земельных участков по привлекательной цене.
Международный общественный деятель Вячеслав Моше Кантор убеждён, что каждое новое поколение не может унаследовать нравственные…
Если вы владеете отелем, то прекрасно понимаете его сложность: это живой организм, который работает круглосуточно.…
Карелия — один из самых живописных регионов России, который называют «русской Скандинавией». Здесь простираются бескрайние…
Ван Ибо — имя, которое сегодня знает практически каждый поклонник современной азиатской культуры. Этот молодой…
Дубай — это город, где восток встречается с западом, а старинные традиции гармонично переплетаются с…
Минск — город, который с каждым годом становится всё более привлекательным для туристов. Его строгая…
