Как выгодно снять квартиру в Нью-Йорке

Поиск жилья в чужом городе – отличная причина для паники. Особенно если речь идет о мегаполисе, выбор вариантов в котором и шансы разориться на этой статье расходов очень велики. Недвижимость в больших городах Америки стоит недешево. Многие американцы и эмигранты проживают здесь целую жизнь, так и не купив собственную крышу над головой. Но большая часть из них абсолютно не зацикливается на этом вопросе и спокойно живет на арендованной площади. Как снять квартиру в Нью-Йорке выгодно и без происшествий, попробуем выяснить детально.

Как регулируются отношения между владельцем жилья и арендатором

В Нью-Йорке много квартир, которые сдаются напрямую, и не всегда отдельным человеком, а компанией. Выбирая квартиросъемщиков, и те и другие отдают предпочтение лицам, имеющим стабильный доход и благополучную кредитную историю. Минус прибывших мигрантов в том, что у них такой истории нет вообще.

Достаточным считается доход, который в 4 раза превышает стоимость арендной платы (так называемое правило 40х). К примеру, чтобы арендовать квартиру за 2 000$, необходимо получать не менее 80 тысяч долларов в год.

Прежде чем искать съемное жилье в Америке, нужно собрать все документы, которые смогут подтвердить стабильность и платежеспособность:

• выписки с банковских счетов;
• справки из налоговой;
• подтверждение всех имеющихся источников дохода и прочее.

Главная задача – доказать, что через месяц деньги у вас не закончатся. Хорошим выходом из ситуации станет поручительство кого-то из местных – гражданина США или обладателя грин-кард либо оплата за полгода аренды.

Как вариант можно снять квартиру в Нью-Йорке на неделю или две, пока будет происходить поиск основного жилья. Важное правило – нужно расположить к себе собственника квартиры. Иначе даже при наличии средств и хорошей кредитной истории квартиру вам никто не сдаст.

Права арендаторов в то же время в Америке защищены законом. К примеру, выселить квартиросъемщика, даже если он перестал платить, могут только на основании судебного решения. Процесс этот очень бюрократичный и дорогостоящий.

Меры в виде замены дверных замков, отключения электричества и прочих уловок с целью выселить жильца являются нарушением закона.

Какие понадобятся документы, чтобы оформить аренду жилья

Аренда недвижимости в Нью-Йорке предполагает подписание договора и предоставления некоторого пакета документов со стороны арендатора. Чаще всего владельцы запрашивают стандартный набор:

1. Удостоверение личности – ID, паспорт, прочее.
2. Контакты по предыдущему месту съема жилья.
3. Письмо с предприятия, на котором работает потенциальный жилец. В нем должна быть указана должность, срок работы, уровень оплаты труда, бонусы и премии, которые получает работник.
4. Чеки по зарплате за последние два месяца.
5. Налоговые декларации за предыдущие 2 года.
6. Банковские выписки за последние 2 месяца.
7. Сведения о других доходах и активах.

Все перечисленное нужно подготовить заранее и всегда иметь при себе. Чтобы снять квартиру в центре Нью-Йорка по привлекательной цене, нужно быть готовым к жесткой конкуренции, а потому будет обидно, если сделка сорвется по причине отсутствия документов.

Если кандидат соответствует всем требованиям, ему придется сразу заплатить за первый месяц аренды и оставить владельцу страховой депозит (security deposit), размер которого равен месячной арендной плате.

Если квартиросъемщик перестанет платить по счетам, владелец квартиры может обратиться к человеку, который выступил в роли его поручителя, за взысканием задолженности.

Составляем договор

Обязанности и права сторон закрепляются договором. Его можно скачать на сайте LegalTemplates. Договор является официальным документом, который регулирует отношения между арендодателем и жильцом.

Решив, где поселиться в Нью-Йорке, можно переходить к вопросу, какая именно информация должна быть отражена в соглашении:

1. Дата подписания.
2. Имя и фамилия владельца недвижимости.
3. Личные данные арендатора.
4. Тип жилья (квартира, дом, комната и т. д.).
5. Адрес, по которому расположено жилье: штат, город, район, улица, номер дома и квартиры.
6. Срок аренды жилья, от которого будет зависеть список обязанностей, возлагаемых на обоих подписантов. На основании данного критерия договоры делятся на фиксированные и нефиксированные. Фиксированные чаще всего заключаются на год. Нефиксированные договоры не имеют конечной даты, заключаются на месяц и автоматически продлеваются на новый месячный срок.
7. Размер арендной платы. Здесь необходимо указать, возможно ли изменение цены в будущем.
8. Сумма депозита и условия, при которых он может быть использован.
9. Кто оплачивает коммунальные платежи.

В договор также необходимо внести дополнительные пункты, в которых будет прописано:

1. Может ли арендатор вносить изменения в интерьер квартиры, например перекрашивать стены или устанавливать сигнализацию.
2. Можно ли принимать гостей на недлительное время.
3. Сколько комплектов ключей будет у каждой из сторон.
4. Можно ли держать в квартире животных.
5. Может ли владелец делать мелкий ремонт в отсутствие жильца.
6. Можно ли курить в квартире.
7. Есть ли право у арендатора сдать квартиру в субаренду.

Порядок разрешения споров – обязательный пункт договора. Стороны должны договориться заранее, как они будут выходить из сложных ситуаций – в судебном порядке (Small Claim Courts) или путем мирных переговоров. Следует указать, кто будет оплачивать судебные издержки, если дело все же дойдет до суда.

К дополнительным пунктам можно отнести:

1. Наличие мебели.
2. Место для парковки.
3. Возможность выкупа жилья в будущем.
4. За сколько времени стороны должны сообщить друг другу, если захотят расторгнуть отношения.
5. Возможность продления договора.

Подготовить необходимо 2 экземпляра документа, на которых должны стоять подписи обеих сторон.

Пройдите социологический опрос!

[yop_poll id=”8″]

Типы жилья

В Нью-Йорке по типу собственности принято выделять три разновидности многоквартирных домов:

1. Rental Building – арендный дом. Предполагается, что все квартиры в нем предназначены для заселения квартиросъемщиками. Формально здание может числиться на балансе какой-нибудь компании, но фактическим собственником может выступать как частное лицо, так и группа инвесторов, фонд и прочие. Управляет таким домом и сдает жилье в аренду компания, специально для этого нанятая. Ввиду того, что сдача внаем жилья и является основной деятельностью управляющей компании, вопрос о выборе жильцов решается очень быстро, а значит, весь процесс выглядит несколько проще. Чтобы претендовать на квартиру, нужно заполнить бланк заявления, приложить к нему необходимые документы и подождать 2-3 дня, пока будет принято решение. Дополнительно придется оплатить проверку кредитной истории (примерно 100-120 $ за одну персону), в некоторых случаях предусмотрена плата за рассмотрение пакета бумаг (200-500 $).
2. Condominium или condo – кондоминиум. Такие дома встречаются очень часто. У каждой квартиры есть свой собственник (чаще всего частное лицо), а значит,
   решение о том, кто будет проживать на его жилой площади, принимает он. Общение с жильцом и решение организационных вопросов осуществляется через агента. Особенностью данного типа жилья является необходимость договориться не только с владельцем квартиры, но и с советом кондоминиума. Процедура эта носит формальный характер (совет отказать не может), но является обязательной. Для прохождения процедуры нужно заполнить специальную форму и приложить к ней свои документы. Процесс может занять от 7 до 30 дней. Дополнительные платежи: проверка кредитной истории – 100-120 $, рассмотрение документов управляющей компанией – 300-800 $, рассмотрение документов советом кондоминиума – 300-800 $.
3. Cooperative или coop – кооператив. Владельцем дома является компания, а собственники расположенных в нем квартир владеют акциями данной компании. Процесс сдачи в аренду жилья в таком здании очень похож на тот, который характерен для кондоминиума. Разница заключается в том, что совет имеет полномочия отказать. Кроме того, больше будет пакет документов, необходимых для рассмотрения, и потребуется личное интервью. На все может уйти несколько недель. Общая сумма дополнительных платежей составляет 700-1500 $. Если вас заинтересовала квартира-студия в Нью-Йорке в кооперативе, следует помнить, что срок проживания может быть ограничен, например, двумя годами, если хозяин квартиры владеет ею не более 5 лет.

Как искать жилье

Способов поиска подходящего жилья существует множество. В данном случае хороши все средства для достижения поставленной цели:

• группы в социальных сетях и форумы;
• объявления в газетах;
• личные знакомства и связи;
• специализированные сайты в интернете.

Электронных ресурсов в сети можно найти очень много. Это могут быть как сайты компаний по недвижимости, так и сайты жилых комплексов, кондоминиумов, арендных домов.

Если точно знаете, где хотите жить, отправляйте запрос в совет конкретного дома. Тем, кто еще не определился, больше подойдут общие базы, где размещается информация от арендодателей со всего города.

Приведем несколько популярных ресурсов:

• streeteasy.com – популярный сайт недвижимости в Нью-Йорке. Здесь можно найти предложения от агентов собственников, а также самые актуальные и эксклюзивные варианты. Информация обновляется очень быстро, а потому устаревших объявлений практически нет;
• craiglist.org – здесь представлены все виды недвижимости: апартаменты, пентхаусы, квартиры в кондоминиумах, частный сектор. Фильтры позволяют отсортировать объявления по дате публикации;
• myspacenyc.com – на сайте размещены объявления по аренде квартир, комнат, а также о продаже жилья.

Чтобы получать рассылку о новых вариантах, нужно пройти регистрацию на интересующем вас ресурсе. Это позволит не упустить хорошие предложения.

Станет ли этот поиск вашим первым опытом в Нью-Йорке или пятым, не будет лишним начать работать с агентом. Он поможет пройти весь путь без лишних ошибок, нервов и денежных затрат.

Но не стоит забывать о том, что и у собственника квартиры тоже чаще всего есть агент. Сценариев оплаты комиссионных может быть несколько:

• не пользовались услугами агента, нашли жилье без комиссии – ничего никому не платите:
• не пользуетесь услугами агента, но нашли квартиру, владелец которой работает через посредника, – придется оплатить порядка одной месячной квартплаты;
• пользуетесь услугами агента, но нашли жилье без комиссии – в этом случае также придется отдать вашему помощнику сумму в размере месячной квартплаты;
• обе стороны работают через агентов –
  в этом случае жилец оплачивает 15 % от суммы годовой аренды (это оплата за 1,8 месяца). Посредники поделят комиссионные 50/50.

Обзор районов города

Районы города носят название «боро» (borough). Данное понятие гораздо шире, чем просто «район». Оно подразумевает вполне самостоятельную административную единицу, входящую в конгломерацию Нью-Йорк. Таких боро в городе пять.

Тех, кого интересуют районы Нью-Йорка по престижности, важно будет знать, что первенство по уровню жизни и благосостоянию принадлежит Манхэттену. Наиболее дорогие дома здесь расположены в Upper East Side и Upper West Side – это два района возле Центрального парка.

• Бывалые жители не рекомендуют Бронкс. Он считается самым бедным не только в Нью-Йорке, но и в Америке в целом. Гулять по его улицам по ночам небезопасно.
• Но такой район есть и на Манхэттене, называется он Боуэри. Здесь сосредоточились городские ночлежки, бары, притоны. Местных здесь почти нет, а мигранты, даже если и попадают сюда, стараются побыстрее уехать.
• Золотой серединой между Бронксом и Манхэттеном является Бруклин. Именно это сделало его одним из самых густонаселенных районов на карте Большого яблока. Здесь много эмигрантов, которых привлекают демократичные цены на жилье. Этот район изначально был заселен евреями, а позже сюда стали приезжать русские мигранты, которые облюбовали себе улицу Брайтон-Бич.
• Лучшие районы Нью-Йорка для жизни в разрезе ценовой политики на недвижимость – Квинс и Статен-Айленд. И хотя эти места мало чем похожи на тот Нью-Йорк, который вы привыкли видеть в фильмах, снять жилье здесь можно по умеренным ценам.

На какой срок можно снять жилье

Аренда квартир условно делится на 2 категории – кратко- и долгосрочная. Непродолжительным считается промежуток от одного дня до года.

Можно рассматривать и вариант аренды до 30 дней: он регулируется законом. После 2016 года стало возможным снимать жилье на срок до 30 дней при условии, что владелец будет проживать в этой же квартире.

Аренда квартир на длительный срок подразумевает договорные отношения от 12 до 24 месяцев. Возможность дальнейшего съема жилья должна обсуждаться с собственником еще на этапе подготовки договора. В противном случае можно столкнуться с тем, что владелец и не планировал сдавать жилье на более длительный период.

Цены на арендованное жилье

Стоимость аренды квартиры зависит не столько от ее размера, сколько от района, где она находится, и от типа дома. Может случиться так, что комната на Манхэттене обойдется примерно во столько же, сколько двухкомнатная квартира в Бруклине.

На цену также могут влиять:

• количество комнат;
• благоустроенность;
• наличие отопления;
• этаж;
• инфраструктура ближайших кварталов;
• близость транспортных развязок.

Самая дешевая квартира в Нью-Йорке может подвернуться в недорогих районах – Бруклине, Бронксе, Статен-Айленде. К примеру, койко-место здесь сегодня может стоить 300-400 $, комната – от 600 $.

В среднем цены по районам выглядят так:

Район	Цена за однокомнатную квартиру, в $ за 1 месяц
Бруклин	600–900 (чем ближе к Манхэттену, тем дороже)
Квинс	1 000–1 300
Статен-Айленд	0т 1 700
Бронкс	300–1 000
Манхэттен	1 800–15 000

Снять квартиру на Манхэттене недорого можно ближе к окраине – средняя цена 1 600–1 800 долларов. В районе 34-й улицы и 7-й авеню цены могут подскочить до 4 000 $.

Дороже всего стоит жилье в районе Центрального парка – от 12 тысяч долларов.

Отдельные дома в частном секторе интересуют тех, кто переезжает семьями. Нужно быть готовым к тому, что жить придется не в центре города, а для передвижения лучше всего сразу подумать об автомобиле.

Многие мигранты перебираются в Статен-Айленд, который сегодня представляет собой относительно тихое место

с зелеными улицами и парками. Сколько стоит снять дом в США, а в частности в Нью-Йорке, зависит от его размера и благоустроенности. Месячная плата стартует от 2 000 долларов.

Вопросы и ответы

Уже на этапе поиска у арендаторов возникает много вопросов относительно аренды жилья в Большом яблоке. Рассмотрим основные:

• Что придется оплачивать дополнительно, кроме квартплаты? В стоимость аренды обычно не входят: газ и электричество по счетчикам, интернет, ТВ, поддержание порядка и стрижка газонов на прилегающей к дому территории. В некоторых случаях берут деньги за место для хранения велосипеда. Почти всегда отдельно оплачивается парковка.
• Есть ли в квартире кухня и мебель? Кухня в Нью-Йорке понятие очень условное. Обычно она расположена в большой комнате, которая поделена на зоны: гостиная, столовая и собственно кухня. Мебели обычно нет. Даже если на фото вы ее видели, скорее всего она принадлежит предыдущим жильцам. С мебелью квартиры обычно сдаются в кооперативах и кондоминиумах.
• Можно ли торговаться при заключении договора? Торг уместен. Важно, чтобы, пока хозяин будет думать над вашим предложением, не нашелся другой жилец, готовый снять квартиру по начальной цене.
• Сколько времени занимает поиск? Квартиру обычно выставляют на рынок за месяц до того, как съедут жильцы. Начинать поиск лучше всего за 1–2 месяца до предполагаемой даты въезда.
• Что лучше, купить в кредит или арендовать? Покупка и владение собственным жильем обойдется немного дешевле, чем аренда квартиры. Но нужно быть уверенным, что ваш доход всегда будет оставаться стабильным, что вы не потеряете работу и сможете ежемесячно выполнять свои обязательства.

Что еще не помешает знать

Выезжать на просмотр вариантов лучше лично. Не стоит слишком доверять фотографиям в интернете – они могут оказаться поддельными. Если реальные фото непрезентабельные или их вовсе нет, агенты могут использовать чужие снимки, чтобы побыстрее сдать жилье.

Иностранец, который не ориентируется в специфике жизни в Нью-Йорке, может легко попасть в руки мошенников. Если вам предлагают какую-то сумму перечислить на карту в качестве авансового взноса, а ключи якобы потом подвезут, не соглашайтесь.

Идеально было бы подписать контракт непосредственно с владельцем. Если нет, тогда нужно найти эксклюзивного агента. Он обычно имеет особое право распоряжаться квартирами в определенных домах: значит, можно попытаться сбить цену и размер комиссионных.

Выбрав место, где жить в Нью-Йорке недорого, будьте готовы к подписанию договора и внесению залоговой суммы. Важно, чтобы владелец дал вам расписку, в которой будет прописью указан полученный им взнос, адрес квартиры, фамилии и имена обеих сторон.

Нужно также указать, имеется ли в квартире мебель, кондиционер. Можно сделать фотографии уже существующих неполадок и поломок. Предварительно поинтересуйтесь насчет соседей – иногда этот момент может сыграть решающую роль в принятии решения.

Полезная лексика

В процессе поиска вам могут пригодиться следующие слова и выражения:

Английский вариант	Перевод
Lease	Аренда от собственника
Sublease	Субаренда
Sublet	Аренда на недлительный срок
Studio	Квартира-студия
1,2,3-bedroom apartment	1,2,3-комнатная квартира
Basement	Полуподвал
Brownstone	Дом, фасад которого выполнен из красно-коричневого кирпича
Renovated	После ремонта
Unfurnished	Без мебели
Laundry	Прачечная
Utilities	Коммунальные платежи
Amenities	Удобства
420 friendly	Толерантное отношение к употреблению канабиса
Pet-friendly	Разрешено жить с животными
Short term rent	Аренда на короткий срок
АС	Кондиционер
Roommate	Сосед по квартире
Queer friendly	Допускается заселение гей-пары.

Итоги

Вопрос жилья в Нью-Йорке нужно начинать решать за месяц-два до предполагаемого въезда. Но чтобы арендовать квартиру, придется показать кредитную историю и доход, который должен в несколько раз превышать размер арендной платы.

Отношения между жильцом и арендодателем прописываются в договоре. Срок аренды обычно составляет 1-2 года. Стоимость зависит от района. Самое дорогое жилье расположено на Манхэттене.